Caso se verifica que a responsabilidade dos danos causados é devido a problemas existentes no telhado ou na fachada, o condomínio deverá proceder a sua reparação. Para tal, o administrador poderá acionar o seguro, caso os problemas estejam abrangidos pela apólice, ou proceder a reparação das partes comuns e posteriormente dos danos causados na sua fração. Isto significa que todos os condóminos na sua proporção deverão pagar as suas reparações pessoais.

O condómino pode realizar obras de remodelação na sua fração desde que não afetam a estrutura do prédio e as partes comuns.

Pela lei do ruído, deverá proceder a realização das obras nos dias úteis e no período compreendido entre as 8h e as 20h. Deverá também afixar, em local visível de todos os condóminos, a duração prevista das obras assim como a altura do dia em que se prevê maior intensidade de ruído.

Pelo artigo 1422º-A do Código Civil, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.

No entanto, esta junção não poderá afetar a segurança nem a estética da fachada do edifício. O condómino que procede a junção tem o poder sozinho de alterar o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio e deve comunicar num prazo de 10 dias ao administrador, dessa alteração (artigo 1422º-A).

Por norma, o Título Constitutivo da propriedade horizontal define o fim a que se destina qualquer uma das frações autónomas assim como as diferentes partes comuns do prédio. Caso esteja escrito que o lugar de garagem serve de aparcamento, não pode, em termos legais, fazer da mesma um uso diverso, como é o caso da sua utilização para arrumos.

Para alterar o seu uso, deve alterar o Título Constitutivo. Para tal, deve ser aprovado em ata, numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, por unanimidade de todos os condóminos do prédio, sem exceção. Depois deve proceder a uma nova escritura na Conservatória para alterar o Título Constitutivo e proceder as alterações nas outras entidades competentes tais como Câmara Municipal e Serviço de Finanças.

Caso o fim a que se destina não esteja no Título Constitutivo, deve-se averiguar se esta informação consta no projeto de licenciamento aprovado junto da Câmara Municipal competente. Para alterar o seu uso, deve alterar o projeto de licenciamento. Para tal, deve ser aprovado em ata, numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos desde que estes representam dois terços do valor total do prédio. Depois deve-se proceder as autorizações perante as autoridades competentes.

Para isso deve solicitar ao administrador uma Assembleia de Condóminos, devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, onde os condóminos presentes aprovam por maioria a alteração estética da fachada desde que estes representam dois terço do valor total do prédio. Caso contrário não poderá realizar essa alteração, apesar das janelas e porta de garagem lhes pertencerem.

Sim, pode solicitar numa Assembleia de Condóminos essa instalação e as despesas inerentes serão suportadas pelos condóminos, uma vez que não será do seu uso exclusivo. No entanto, a Assembleia de Condóminos pode não aprovar essa obra considerada de inovação e não proceder ao pagamento. Contudo a lei prevê, nesta situação, que o condómino procede a instalação da rampa notificando por escrito a sua intenção ao administrador com quinze dias de antecedência e cumprir as regras técnicas de acessibilidade previstas na lei, ficando ao seu cargo as respetivas despesas.

As varandas e terraços, apesar de serem de uso exclusivo de um condómino, são consideradas partes comuns do edifício. Essa alteração irá alterar a estética da fachada do prédio, pelo que deve solicitar ao administrador uma Assembleia de Condóminos com um ponto da ordem de trabalhos para essa alteração. Nessa Assembleia deve estar presente dois terços da permilagem total do prédio para discutir sobre esse assunto. A aprovação dessa alteração requer a maioria dos condóminos presente. Após aprovação em ata, deve dirigir-se as entidades públicas competentes para emissão de licença, nomeadamente a Câmara Municipal.

O terraço de cobertura é considerada parte comum do prédio a pesar de ser de uso exclusivo de um condómino, pelo que deve ser aprovado num Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto num ponto da ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos presentes desde que estes representem dois terços do valor total do prédio. Essa obra é considerada como alteração estética da fachada e obra de inovação pelo que não poderá criar obstáculo ou prejudicar o uso das restantes frações do prédio por parte dos seus condóminos.

Por norma, o Título Constitutivo da propriedade horizontal define o fim a que se destina qualquer uma das frações autónomas assim como as diferentes partes comuns do prédio. Caso esteja escrito que a sua fração seja uma loja, não pode, em termos legais, fazer da mesma um uso diverso, como é o caso transformando num apartamento.

Para alterar o seu uso, deve alterar o Título Constitutivo. Para tal, deve ser aprovado em ata, numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, por unanimidade de todos os condóminos do prédio, sem exceção. Depois deve proceder a uma nova escritura na Conservatória para alterar o Título Constitutivo, assim como nas outras entidades competentes (Câmara Municipal e Serviço de Finanças).

Caso o fim a que se destina não esteja no Título Constitutivo, deve-se averiguar se esta informação consta no projeto de licenciamento aprovado junto da Câmara Municipal competente. Para alterar o seu uso, deve alterar o projeto de licenciamento. Para tal, deve ser aprovado em ata, numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos presentes desde que estes representam dois terços do valor total do prédio. Depois deve-se proceder as autorizações perante as autoridades competentes.

Para alterar a estética da fachada, deve solicitar ao administrador a realização de uma Assembleia de Condóminos, devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, onde os condóminos presentes aprovam por maioria essa alteração estética da fachada estando presente dois terço do valor total do prédio.

Pelo artigo 1424º do Código Civil, nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas. Ou seja, se vive no Rés de chão que não necessita do elevador para entrar na sua fração e que não possui arrumos ou garagem na cave do edifício, não deve pagar qualquer despesas de manutenção ou de reparação do elevador porque não pode usufruir dele.

Não, pelo artigo 1424º do Código Civil, nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas. Ou seja, a lei permite a exclusão de frações que nunca poderão usar o elevador para a utilização da sua fração mas não prevê a vontade de cada utilizador. Cada proprietário que pode usufruir do elevador mas que não o deseja fazer por qualquer razão, não poderá de forma nenhuma ficar isento do pagamento das mesmas.

Quando são aprovadas quotizações mensais que incluem somente despesas de funcionamento corrente do condomínio, o pagamento é da responsabilidade do proprietário ou do usufrutuário caso existe. Nunca poderá legalmente ser da responsabilidade do arrendatário perante o administrador. De facto, quando existe um contrato de arrendamento onde o arrendatário compromete-se em realizar o pagamento das quotizações mensais, deverá pagar o respetivo valor ao proprietário e posteriormente este pagar ao administrador do condomínio.

Quando são aprovadas quotizações extra para o pagamento de obras no edifício, o pagamento é da responsabilidade do proprietário independentemente de ter usufrutuário ou não, porque valoriza o bem imóvel.

Quando o condomínio necessitar de realizar obras de conservação nas partes comuns do edifício, como por exemplo reparação da fachada do edifício, os condóminos em Assembleia autorizam o administrador a proceder a movimentação parcial ou total desse valor para suportar as despesas previstas.

Caso a reparação em questão, não é da responsabilidade de todos os condóminos, deverá ser emitido uma nota de crédito aos restantes condóminos, do valor que lhes dizem respeito, por forma a não serem prejudicados do montante total do Fundo Comum de Reserva em que todos contribuírem.

Deve ser definido no Regulamento do Condomínio e/ou em Assembleia de Condóminos em Ata, o dia limite para o pagamento da quotização do corrente mês, assim como os procedimentos que irão serem implementados caso não cumpre com a data limite.

Sim desde que serão pagas quotizações referente a meses por vencer e não a meses vencidos. Ou seja, por norma os condóminos pagam as suas quotizações mensalmente, no entanto, poderão pagar de 3 em 3 meses, semestralmente ou anualmente desde que pagam adiantado. Assim se estamos em janeiro e que desejam pagar de 3 em 3 meses, deverão pagar em janeiro o respetivo valor dos meses de janeiro, fevereiro e março. Nunca poderá pagar em março os valores que dizem respeito aos meses de janeiro, fevereiro e março.

Por lei é obrigatório depositar em instituição bancária numa poupança condomínio o valor mínimo de 10% do orçamento anualmente aprovado pelos condóminos. Contudo, em aprovação no Regulamento do Condomínio ou em Ata, essa percentagem pode ser superior.

Para uma correta gestão do condomínio, a Assembleia de condóminos deve definir no Regulamento do Condomínio ou em Ata, os procedimentos a seguir caso os condóminos não procedem ao pagamento das quotizações até a data limite de pagamento que também deve ser definida. Poderá decidir aplicar uma penalização devido ao atraso de pagamento através de um montante fixo ou percentual, do valor total em dívida ou somente do valor mensal. Pretende-se dessa forma incentivar o pagamento regular das quotizações sendo que as despesas do condomínio são mensais.

Mais ainda, se continuar a não pagar as quotizações apesar das interpelações por escrito do administrador, a Assembleia de condóminos poderá decidir de um montante máximo ou de números de quotizações não pagas para instaurar uma ação judicial ao condómino em dívida. Todas as despesas suplementares devido a cobrança coerciva serão pagos pelo condómino em dívida.

Devem ser definidas em Assembleia de Condóminos, as formas de pagamento das quotizações que o condomínio disponibiliza sendo que nunca poderá obrigar os condóminos a uma única forma de pagamento.

As formas de pagamentos mais comuns são por transferência ou depósito bancário, por cheque em nome do condomínio do edifício, ou em dinheiro diretamente ao administrador.

Pelo artigo 1424º do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Ou seja, todas as despesas do condomínio será dividido em função da permilagem que consta na propriedade horizontal do titulo constitutivo.

No entanto, também pelo artigo 1424º do Código Civil, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. Ou seja, os condóminos poderão dividir em partes iguais algumas despesas do condomínio desde que todos concordam. Nunca a maioria da Assembleia de condóminos poderá obrigar os restantes condóminos ausentes a pagar de forma igual.

Pelo artigo 1421º do Codigo Civil são partes comuns do prédio:

• O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
• As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
• Os pátios e jardins anexo ao edifício;
• Os ascensores;
• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
• As garagens e outros lugares de estacionamento;
• Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Sim, desde que a churrasqueira não está instalada de forma definitiva. Pode usa-la na sua varanda para grelhar carne ou peixe sem autorização dos seus vizinhos porque será de forma temporária e não consegue controlar a direção do vento que poderá ou não incomodar algum condómino.

Não pode usar a nível pessoal eletricidade ou água que provem do condomínio porque os custos serão suportados por todos para o uso exclusivo de um condómino. Caso necessita de usar por alguma razão, aconselhamos solicitar ao administrador informando da sua necessidade e em contrapartida pagar os devidos consumo ao condomínio.

Para isso deve solicitar ao administrador uma Assembleia de Condóminos, devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, onde os condóminos presentes aprovam por maioria a alteração estética da fachada desde que estes representam dois terço do valor total do prédio. Caso contrário não poderá realizar essa alteração, apesar das janelas e porta de garagem lhes pertencerem.

Sim, pode solicitar numa Assembleia de Condóminos essa instalação e as despesas inerentes serão suportadas pelos condóminos, uma vez que não será do seu uso exclusivo. No entanto, a Assembleia de Condóminos pode não aprovar essa obra considerada de inovação e não proceder ao pagamento. Contudo a lei prevê, nesta situação, que o condómino procede a instalação da rampa notificando por escrito a sua intenção ao administrador com quinze dias de antecedência e cumprir as regras técnicas de acessibilidade previstas na lei, ficando ao seu cargo as respetivas despesas.

As varandas e terraços, apesar de serem de uso exclusivo de um condómino, são consideradas partes comuns do edifício. Essa alteração irá alterar a estética da fachada do prédio, pelo que deve solicitar ao administrador uma Assembleia de Condóminos com um ponto da ordem de trabalhos para essa alteração. Nessa Assembleia deve estar presente dois terços da permilagem total do prédio para discutir sobre esse assunto. A aprovação dessa alteração requer a maioria dos condóminos presente. Após aprovação em ata, deve dirigir-se as entidades públicas competentes para emissão de licença, nomeadamente a Câmara Municipal.

Não, tal como diz a palavra são espaços comuns a todos os condóminos pelo que não pode deixar, mesmo de forma temporária, objetos pessoais em qualquer parte comum do edifício tais como sótão, hall de entrada, corredor ou escadas, etc.

Além disso, podem dificultar a passagem para uma eventual evacuação de incêndio.

O terraço de cobertura é considerada parte comum do prédio a pesar de ser de uso exclusivo de um condómino, pelo que deve ser aprovado num Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto num ponto da ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos presentes desde que estes representem dois terços do valor total do prédio. Essa obra é considerada como alteração estética da fachada e obra de inovação pelo que não poderá criar obstáculo ou prejudicar o uso das restantes frações do prédio por parte dos seus condóminos.

Para alterar a estética da fachada, deve solicitar ao administrador a realização de uma Assembleia de Condóminos, devidamente convocada com este assunto na ordem de trabalhos, onde os condóminos presentes aprovam por maioria essa alteração estética da fachada estando presente dois terço do valor total do prédio.

Como se trata de uma alteração da estética da fachada, deve por lei solicitar aprovação numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto num ponto da ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos presentes desde que estes representam dois terços do valor total do prédio. Após essa aprovação, a afixação não pode prejudicar a segurança nem a linha arquitetónica do edifício, também não pode ser ofensiva dos bons costumes e ser contrária as proibições previstas no Título Constitutivo ou decisões tomadas pela Assembleia de Condóminos.

Sim, mas devem ser seguidos os seguintes passos:

1. Aprovação em ata, numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada para o efeito num ponto da ordem de trabalhos, por unanimidade de todos os condóminos e ainda de todos os arrendatários das frações;
2. Solicitar (enviando a ata assinada) e ter parecer favorável da Comissão Nacional da Proteção de Dados(CNPD) que autorize a recolha e tratamento das imagens colhidas;
3. Contratação de uma empresa de segurança privada para instalar e gerir o sistema de videovigilância.

A administração de condomínio não pode ter acesso livre às imagens captadas. O acesso às gravações será reservado à Policia e às entidades judiciais.

A pesar do regulamento do condomínio servir para regular a utilização das partes comuns, este nunca poderá superpor-se a lei, exceto se o regulamento faz parte integrante do Título Constitutivo. A lei autoriza a detenção de 3 a 4 gatos e/ou cães, pelo que mesmo estendo escrito no regulamento do condomínio aprovado em Assembleia de Condóminos, poderá solicitar a anulação desta decisão por ser contra a lei. Somente no caso do regulamento fazer parte integrante do Título Constitutivo é que poderá impedir a existência de animais porque os condóminos estarão informados no momento da aquisição do imóvel.

Como se trata de uma alteração da estética da fachada, deve por lei solicitar aprovação numa Assembleia de Condóminos devidamente convocada com este assunto num ponto da ordem de trabalhos, por maioria dos condóminos presentes desde que estes representam dois terços do valor total do prédio. Após essa aprovação, a afixação não pode prejudicar a segurança nem a linha arquitetónica do edifício, também não pode ser ofensiva dos bons costumes e ser contrária as proibições previstas no Título Constitutivo ou decisões tomadas pela Assembleia de Condóminos.

Podem existir dois tipos de regulamento: o que integra o Título Constitutivo (alínea b) do nº 2 do artigo 1418º do Código Civil) e o que é posteriormente elaborado pelo administrador ou assembleia de condóminos e aprovado por esta. Se não existir no Título Constitutivo e havendo mais de quatros condóminos deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (nº 1 do artigo 1429º-A do Código Civil).

O relacionamento de vizinhança deve respeitar os direitos pessoais de todos, nomeadamente, o direito a saúde, ao repouso e ao bem-estar. Pela lei do ruído, o ladrar do cão existente na fração é da responsabilidade do condómino, não podendo exceder uma certa intensidade e continuidade. Mais ainda, é proibido a produção de ruídos desde as 23h até às 7h da manhã. Assim sendo, se o ladrar do cão for intenso e repetitivo o que impede o descanso dos restantes condóminos, deve solicitar a presença das autoridades policiais. O administrador não tem qualquer poder legal para impedir ou proibir a existência de animais no edifício.

1. Se o regulamento faz parte integrante do Título Constitutivo, poderá ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo por unanimidade de todos os condóminos (artigo 1419º do Código Civil).
2. Se o regulamento não faz parte do Título Constitutivo, poderá ser criado ou alterado por decisão da Assembleia de Condóminos (maioria dos votos representativos do capital investido) devidamente convocada para o efeito.

A pesar do regulamento do condomínio servir para regular a utilização das partes comuns, este nunca poderá superpor-se a lei, exceto se o regulamento faz parte integrante do Título Constitutivo. A lei autoriza a detenção de 3 a 4 gatos e/ou cães, pelo que mesmo estendo escrito no regulamento do condomínio aprovado em Assembleia de Condóminos, poderá solicitar a anulação desta decisão por ser contra a lei. Somente no caso do regulamento fazer parte integrante do Título Constitutivo é que poderá impedir a existência de animais porque os condóminos estarão informados no momento da aquisição do imóvel.

A convivência num prédio implica o respeito por cada condómino pela tranquilidade e bem-estar dos outros. Cada condómino tem a liberdade de utilizar a sua fração como entende desde que não prejudicam a liberdade dos outros condóminos. Pela lei do ruído não é permitido a intensidade e repetição de ruídos desde as 23h até às 7h da manhã. Caso contrário, qualquer condómino pode solicitar a intervenção das autoridades policiais.

Aconselhamos notificar num local bem visível do dia e da hora previsto para a realização da festa que deve ser pontual, para forma a solicitar a compreensão dos condóminos.

O relacionamento de vizinhança deve respeitar os direitos pessoais de todos, nomeadamente, o direito a saúde, ao repouso e ao bem-estar. Pela lei do ruído, o ladrar do cão existente na fração é da responsabilidade do condómino, não podendo exceder uma certa intensidade e continuidade. Mais ainda, é proibido a produção de ruídos desde as 23h até às 7h da manhã. Assim sendo, se o ladrar do cão for intenso e repetitivo o que impede o descanso dos restantes condóminos, deve solicitar a presença das autoridades policiais. O administrador não tem qualquer poder legal para impedir ou proibir a existência de animais no edifício.

O seguro pode ser contratado pelo condómino para a sua fração ou pelo administrador caso não apresenta o seu comprovativo de seguro. Neste último caso será emitida uma quota extra para o pagamento do valor apurado para a sua fração.

Por lei é obrigatório o seguro de risco contra incêndio que está abrangido por qualquer seguro multirisco. No entanto, aconselhamos verificar se abrange também os danos por água e os riscos elétricos tendo em conta que são principalmente estes sinistros que ocorrem nas partes comuns do edifício. Por fim aconselhamos também verificar a existência de franquia em qualquer participação de sinistro.

Para comprovar da existência do seu seguro deve entregar ao administrador um documento da companhia de seguro onde consta o local assegurado (identificação da fração e do prédio), data de início e fim do contrato, valor pelo qual a fração está assegurada, número da apólice e comprovativo de pagamento.

Caso o seguro realizado pelo administrador abrange muitas frações do prédio poderá o valor ser mais económico, resultante da apólice em grupo.

No entanto, alertamos que tendo em conta que todas as frações pertencem a uma única apólice, quando existe participação de sinistro numa dada fração, haverá agravamento no valor da apólice que irá provocar um aumento para todos os condóminos incluídos nesta apólice, a pesar do sinistro não ter sido realizado na sua fração nem nas partes comuns. Assim sendo aconselhamos ter um seguro multirisco pessoal por forma a ficar independente das outras frações no que diz respeito aos sinistros.

Por lei, caso a fração está assegurada por dois seguros diferentes, o seguro que prevalência é o mais antigo. Ou seja, é possível contratar um seguro em nome pessoal e fazer também parte do seguro contratado pelo administrador. No entanto, em termo legais a companhia contratada mais recentemente pode negar a sua indeminização de um sinistro por existir a contratação de um seguro mais antigo.

Aconselhamos ter um único seguro multirisco para a sua fração.

Pelo artigo 1420º do Código Civil cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

Assim sendo, nenhum seguro pode ser celebrado excluindo as partes comuns do edifício. Ou seja, o seguro abrange uma dada fração assim como o valor da respetiva permilagem dessa fração relativamente as partes comuns. Caso existe um sinistro nas partes comuns do edifício será acionado o seu seguro somente para comparticipar a despesa consoante o valor da sua permilagem.

Não, tendo em conta a duração de seu contrato de seguro deverá entregar, a administração de condomínio, um novo comprovativo de seguro quando este estará caducado.

Pelo artigo 1429º do Código Civil é obrigatório o seguro contra incêndio do Edifício.